Tilgungsplan (Annuitätendarlehen)

Wissen zur Baufinanzierung

Ein Tilgungsplan ist besonders bei einem Annuitätendarlehen hilfreich, weil Sie genau sehen, wie sich Zins- und Tilgungsanteil Ihrer konstanten Rate Monat für Monat verschieben.

Welche Darlehensarten gibt es bei der Baufinanzierung?

• Annuitätendarlehen: Gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung, hohe Planungssicherheit.
• Volltilgerdarlehen: Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt, meist mit attraktiven Zinsen.
• Variables Darlehen: Zinssatz passt sich regelmäßig dem Markt an; flexibel, aber mit höherem Zinsrisiko.
• Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit werden überwiegend Zinsen gezahlt, Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe.
• KfW-Darlehen: Staatlich geförderte Kredite mit teilweise günstigeren Konditionen, oft kombinierbar mit Bankdarlehen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Finanzierungsform beim Immobilienkauf. Die monatliche Rate bleibt über die Zinsbindungszeit grundsätzlich konstant. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, der Tilgungsanteil niedriger. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu.

Welche Zinsbindung sollte man wählen?

Die optimale Zinsbindung hängt von Zinserwartung, Budget und Sicherheitsbedürfnis ab. Als Orientierung:

• 5 bis 10 Jahre: Oft günstiger im Zinssatz, aber höheres Anschlusszinsrisiko.
• 12 bis 15 Jahre: Häufig ein guter Kompromiss zwischen Zinshöhe und Planungssicherheit.
• 20 Jahre oder länger: Hohe Sicherheit bei langfristig kalkulierbarer Rate, dafür meist etwas höhere Zinsen.

Weitere wichtige Punkte rund um den Tilgungsplan

• Anfänglicher Tilgungssatz: Eine höhere Anfangstilgung (z. B. 2 bis 3 % oder mehr) verkürzt die Laufzeit deutlich.
• Sondertilgungen: Zusätzliche Zahlungen reduzieren Restschuld und Zinskosten spürbar.
• Eigenkapital: Mehr Eigenkapital verbessert oft Konditionen und senkt die monatliche Belastung.
• Nebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar und ggf. Makler sollten von Anfang an im Budget enthalten sein.
• Anschlussfinanzierung: Bereits einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Optionen prüfen (z. B. Forward-Darlehen).
• Haushaltsreserve: Rate so wählen, dass auch Rücklagen für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben möglich bleiben.