Tilgungssatz

Wissen zum Tilgungssatz

Der anfängliche Tilgungssatz ist ein zentraler Hebel jeder Baufinanzierung. Er bestimmt, wie schnell Ihre Restschuld sinkt und damit auch, wie viel Zinsen Sie über die Jahre insgesamt zahlen.

Was ist eine anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung ist der prozentuale Anteil des Darlehensbetrags, den Sie im ersten Jahr planmäßig zurückzahlen. Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, der Tilgungsanteil niedriger.

Wie berechnet man die anfängliche Tilgung?

Grundlage ist die erste Monatsrate. Daraus wird zunächst der Zinsanteil, dann der Tilgungsanteil ermittelt: Tilgungsanteil = Monatsrate - (Darlehensbetrag x Sollzins / 12)

Der anfängliche Tilgungssatz in Prozent pro Jahr ergibt sich daraus: Anfänglicher Tilgungssatz = (Tilgungsanteil / Darlehensbetrag) x 12 x 100

Abgrenzung zur Sondertilgung

• Anfängliche Tilgung: Fester Bestandteil der regulären Monatsrate ab Start des Darlehens.
• Sondertilgung: Freiwillige zusätzliche Rückzahlung außerhalb der Monatsrate (z. B. einmal pro Jahr).
• Wirkung: Sondertilgungen senken die Restschuld direkt und können Laufzeit sowie Zinskosten deutlich reduzieren.
• Wichtig: Sondertilgungen sind nur im vertraglich vereinbarten Rahmen möglich.

Weitere wichtige Punkte

• Empfohlene Einstiegshöhe: Viele Finanzierungen starten mit 2 bis 3 Prozent anfänglicher Tilgung, um die Laufzeit zu begrenzen.
• Zinsänderungsrisiko: Niedrige Tilgung kann zu hoher Restschuld am Ende der Zinsbindung führen und die Anschlussfinanzierung verteuern.
• Tilgungssatzwechsel: Ein vertraglich erlaubter Wechsel gibt Flexibilität, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation ändern.
• Haushaltsrechnung: Die Rate sollte dauerhaft tragbar sein und Spielraum für Rücklagen und Instandhaltung lassen.
• Gesamtstrategie: Kombination aus passender Zinsbindung, solider Anfangstilgung und Sondertilgungsoption verbessert die Planungssicherheit.